In een andere blog ‘Zo kunt u nagaan wat voor bestemming een pand heeft’ is er uitgelegd waar u een bestemmingsplan kunt vinden. Ook is er toegelicht waarom een bestemmingsplan van belang is. Het is inmiddels dus duidelijk dat een bestemmingsplan bij veel keuzes een grote factor is.
Belang van het bestemmingsplan
Het bestemmingsplan is eigenlijk een juridisch bindend document waarin de gemeente uitleg geeft over waar de grond op een bepaalde locatie voor ‘bestemd’ is. Zo’n bestemming kan bijvoorbeeld ‘wonen’ zijn, maar ook ‘kantoor’ of ‘horeca’. Het bestemmingsplan kunt u vinden door de gemeente te raadplegen, of te kijken op ruimtelijke plannen. Als u op die website bij “plannen zoeken” het betreffende adres intypt in de zoekbalk, komt die locatie tevoorschijn. Aan de linkerkant is er dan de mogelijkheid om te kiezen uit verschillende bestemmingsplannen. Er zijn algemene bestemmingsplannen, die voor een heel gebied gelden, en er zijn facetplannen, die bijvoorbeeld alleen betrekking hebben op parkeren of kamerverhuur of een ander bijzonder onderwerp. U kiest het meest recente algemene bestemmingsplan. De kaart krijgt dan de gekleurde bestemmingsaanduidingen, waaruit blijkt welke bestemming uw adres heeft. In de rechterkolom is dan een samenvatting van de bestemming van dit adres te zien. U kunt aan de rechterkant klikken op ‘regels’. De regels binnen het bestemmingsplan van uw locatie openen zich dan vanzelf. De regels hebben betrekking op bijvoorbeeld het toegestane gebruik of de bouwmogelijkheden van de locatie.
De inleidende bepalingen
Elk bestemmingsplan begint met de inleidende bepalingen van het bestemmingsplan, gevolgd door de regels waarin elke bestemming apart wordt behandeld. De inleidende bepalingen bevatten alle bepalingen die nodig zijn om de regels goed te kunnen hanteren. De inleidende bepalingen bestaan uit:
- Een begrippenlijst: geeft uitleg over de begrippen in het plan die uitleg behoeven;
- Wijze van meten en berekenen: geeft uitleg over de wijze waarop kwesties zoals hoogtes, breedtes, dieptes, oppervlaktes, percentages etc. berekend moeten worden;
- Overige toepassingen: bevat algemene bepalingen over bouwen die op alle bestemmingen van toepassing zijn.
De inleidende bepalingen zijn ter verduidelijking van de regels. Het is van belang dat men weet dat bij het meten van de ‘hoogte’ van een gebouw, een schoorsteen bijvoorbeeld niet meetelt. Dit kan immers een groot verschil maken in de meting en dus ook in de relevante feiten voor uw (aan)vraag.
Het belang van de begrippenlijst
Het is erg belangrijk dat de gemeente duidelijk maakt wat zij bedoelt met de gebruikte begrippen in het bestemmingsplan. Ondanks dat de begrippen soms overduidelijk lijken kunnen er nare onduidelijkheden ontstaan als de begrippen niet zijn gedefinieerd in het bestemmingsplan. Zo blijkt dat de definitie van ‘woning’ eigenlijk weinig zegt over het begrip ‘wonen’. ‘woning’ wordt omschreven als: ‘een complex van ruimten uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden’. ‘Wonen’ wordt helemaal niet behandeld.
In 2018 was er een geschil tussen de gemeente Schagen en een eigenaar van een woning, waarbij de gemeente een dwangsom had opgelegd voor het gebruik in strijd met het bestemmingsplan van de woning. De bestemming was ‘wonen’. In de woning verbleven 10 arbeidsimmigranten die geen familie van elkaar waren en geen gezamenlijke activiteiten ondernamen. De gemeente vond dat dit in strijd was met de bestemming ‘wonen’ omdat er geen sprake was van een ‘huishouden’. De Afdeling oordeelde echter dat de Rechtbank ‘nu de betekenis van de term “wonen” in het bestemmingsplan niet nader is bepaald en in het bestemmingsplan voor de betekenis van die term niet naar enig voorschrift is verwezen, voor de uitleg van die term terecht aansluiting heeft gezocht bij het algemeen spraakgebruik en onder die term diverse uiteenlopende vormen van huisvesting begrepen.’ Met andere woorden: omdat het woord ‘wonen’ niet is opgenomen in de begrippenlijst, kan de gemeente ook geen strijdig gebruik met het bestemmingsplan aantonen. Het is dus erg belangrijk dat er een begrippenlijst is, en dat de begrippen duidelijk zijn omschreven.
Als de gemeente bijvoorbeeld een definitiebepaling voor het begrip wonen had opgenomen en daarin had bepaald dat één woning door één huishouden bewoond mocht worden, was dit anders beoordeeld. In dat geval zou de gemeente wel bevoegd zijn geweest om te handhaven tegen de bewoning door 10 arbeidsmigranten. Zij zijn immers niet aan te merken als één huishouden.
Conclusie
Ter voorkoming van ongewenst gebruik van gebouwen en/of grond zal het bestemmingsplan in de inleidende bepalingen goede definities moeten inhouden. De uitspraak van De Afdeling belicht het belang van de inleidende bepalingen. Als de gemeente de huisvesting van meerdere arbeidsimmigranten in een woning wil uitsluiten zal het begrip ‘woning’ in ieder geval niet volstaan. Dit kan wel door het begrip ‘wonen’ nader te formuleren in de begrippenlijst. Het bestemmingsplan is in principe leidend bij de uitleg van begrippen. Soms kan het zo zijn dat begrippen anders worden gedefinieerd dan in het normaal spraakgebruik logisch zou zijn. Voor ieder bouwplan dat u hebt is het daarom goed om óók de inleidende bepalingen in een bestemmingsplan te raadplegen.
Loopt u tegen problemen aan bij het raadplegen van een bestemmingsplan? Wij zoeken graag voor u uit welke regels voor u belangrijk zijn.
Bekijk de mogelijkheden op de website van BestemmingsPlanBezwaar
Advocatenkantoor Zwinkels stelt haar blogs zorgvuldig samen op basis van de op dat moment geldende regelgeving. Onze blogs kunnen door de actualiteit worden achterhaald en hebben een algemeen karakter waardoor zij niet als juridisch advies kunnen worden beschouwd.
