De eigenaar van een leegstaand pand hoeft geen OZB te betalen, althans niet voor het gebruiksdeel. De eigenaar van een werkplaats met magazijn en kantoor en opslagruimte maakte bezwaar tegen de OZB aanslag voor het gebruik van het pand. Het pand stond op de peildatum “zo leeg als leeg maar kan zijn”. Om die reden meende de eigenaar dat er geen sprake was van gebruik van het pand. De rechtbank was dat niet met hem eens en wees het bezwaar tegen het gebruiksdeel van de OZB af. Het Hof stelde hem echter wel in het gelijk en vernietigde de aanslag voor het gebruiksdeel van de OZB.
Het Hof constateerde dat er al een jaar sprake was van leegstand van het pand. Dat feit was tussen partijen ook niet in discussie. Ook constateerde het Hof dat de eigenaar steeds geprobeerd had het pand te verhuren, maar dat dat niet was gelukt. Hieruit concludeerde het Hof dat de eigenaar de zaak “niet heeft gebruikt met de bedoeling deze aan te wenden ter bevrediging van eigen behoeften “. Dit is het wettelijke criterium voor het in rekening brengen van het gebruiksdeel van de OZB. Nu daaraan niet was voldaan, diende de aanslag te worden vernietigd.
Gebruiksdeel OZB
Volgens de Gemeentewet levert het eigendom van een pand ook gebruik op. Hierdoor wordt de eigenaar zowel aangeslagen voor het eigendomsdeel als voor het gebruiksdeel van het OZB, tenzij de eigenaar aantoont dat het pand verhuurd is, of in gebruik gegeven. In dat geval betaalt de huurder of gebruiker het gebruiksdeel. Als het pand niet is verhuurd, maar ook niet bij de eigenaar zelf in gebruik is, bijvoorbeeld omdat het niet lukt om het pand te verhuren, kan het gebruiksdeel van de OZB niet worden geïnd.
Zowel bij kantoren, winkels als bij – in mindere mate – bedrijfspanden doet zich op dit moment veel leegstand voor. Deze uitspraak van het Hof kan aan eigenaren van bedrijfspanden dus veel geld schelen. Gemeenten zullen dat merken in hun portemonnee. Overigens heeft de leegstand natuurlijk ook al tot verlaging van de waarde van de bedrijfspanden geleid, wat ook een verlaging van de OZB-opbrengst tot gevolg heeft. Overigens zijn er veel gemeenten die eerder al uitgingen van het principe van deze uitspraak en het gebruikersdeel van de OZB niet heffen indien er geen huurder is voor een pand en het pand leeg staat. Uit recent onderzoek is gebleken dat gemeenten daardoor nu al miljoenen mislopen. In Zuid-Holland gaat het bijvoorbeeld om € 17 miljoen per jaar die de gezamenlijke gemeenten derven aan OZB-inkomsten. Hieruit blijkt dat gemeenten al langer het gebruikersdeel niet inden bij de eigenaar als deze het bedrijfspand konden verhuren.
grmohlmann
Welke Hofuitspraak betrof dat ? LJN-nr ?
Cindy
Zoals eerder gevraagd, welke hofuitspraak, het nummer?
bvd
secretariaat
De uitspraak van het Hof heeft LJN-nummerBX5764
Hans van coeverden
Gemeente Almere gaat met ingang van 2016 geen ozb gebruiker meer heffen. Dit bedrag wordt dan als eigenaar deel geheven!!! Dus problematiek met leegstand wordt op deze manier bij eigenaar c.q exploitant gelegd.
Juliëtte Zwinkels
Goedemorgen Hans,
De uitspraak die ik aanhaal stelt dat als er door leegstand langdurig geen gebruik is, het gebruikersdeel niet betaald hoeft te worden. Als het in Almere zo is dat het gebruikersdeel voortaan door de eigenaar betaald moet worden, dan geldt ook dan dat de eigenaar bij leegstand het gebruikersdeel niet behoeft te betalen. Mocht Almere de OZB voor eigenaren gewoon verdubbeld hebben, zonder verdeling tussen eigenaars- en gebruikersdeel, dan is het anders. Ook dan lijkt een beroep op vermindering bij langdurige leegstand nuttig. Succes ermee,
Juliette Zwinkels
sanne
Ik ben van mening dat je beter kan zorgen dat een bedrijfspand helemaal niet leeg komt te staan. Wij van http://www.vastgoedbeschermer.nl/ houden ons bezig met het bezet houden van panden. Zo is er veel minder kans op dat panden vervallen raken of dat er ingebroken word etc. Als een pand in gebruik blijft is de kans op verkoop of nieuwe verhuur veel groter doordat het onderhouden word door gebruikers.
Juliëtte Zwinkels
Beste Sanne,
Daar sluit ik mij volledig bij aan. Beter zou zijn dat het pand helemaal niet leeg staat. Hier gaat het echter om de vraag of de OZB geïnd kan worden, wanneer er geen huurder voor het pand is en het pand ook niet bij de eigenaar zelf in gebruik is.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Gerard
Hoe zit het eigenlijk met een bedrijfspand waar je als huurder maar een gering deel (zeg 10% huurt). Kan de gemeente je dan vervolgens aanslaan voor het hele pand omdat je de enige gebruiker bent. Dit gebeurd nu bij mij.
Dave
stel nu dat je zo’n leegstands pand als soort van anti-kraak huurt… ben je dan het OZB gebruikers deel verschuldigd? Dat gebeurd mij nu. Ik huur voor een schijntje een heel kostbaar pand in een winkelcentrum waar veel leegstand is. De winkel verdient een heel mager inkomen en de mega aanslag kan helemaal niet uit.
Juliëtte Zwinkels
Beste Kristel, Beste Dave,
Ik ben bang dat hiervoor in de wet geen uitzonderingen zijn gemaakt, maar ik weet het niet zeker. U zou hier verder onderzoek naar kunnen doen.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
David Versloot
Beste Juliëtte Zwinkels,
Kunt u vinden of er al eens een zaak is gewonnen of verloren in het voorbeeld wat Dave schetst.
Dit overkomt mij nu ook en ik wil het wel aangaan.
Gr
David
Maria
Goedenavond,
Sinds 1 mei van dit jaar zijn wij geen huurder meer van een bedrijfspand. Hierna is het pand nauwelijks meer gebruikt. In mei vorig jaar kwam na heftige lekkages aan het licht dat er lood was gestolen. dit was de oorzaak van de lekkage. Een loodgieter werd door de verhuurder ingeschakeld en die kwam tot de ontdekking dat door de diefstal asbest van de daksingels was vrijgekomen. Als gevolg hiervan n wanwege aanmerkelijk achterstallig onderhoud hebben we dit jaar bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ waarde. De beslissing op dit bezwaar werd ongegrond verklaard. Per email is er gecorrespondeerd met de heffingsambtenaar die een taxateur een hertaxatie liet doen (vanaf een luchtfoto) met als gevolg een verlaging van 16.000 euro vanwege asbest(vastgestelde waarde was 747.000 euro). Er werd gevraagd om een asbestinventarisatierapport wat ik heb opgevraagd bij de verhuurder. Deze wilde hiervan geen kopie afgeven maar stelde voor dat de ambtenaar het rapport bij hem kon opvragen wat ook is gebeurd. Blijkbaar mogen wij de inhoud van het rapport niet weten. Hierna heb ik per email ook nog eens het achterstallige onderhoud aangehaald. De waarde werd nog eens met 41.000 euro verlaagd. Hierna heb ik gevraagd of deze verlagingen ook met terugwerkende kracht voor voorgaande jaren kon worden toegepast. Hierop heb ik geen antwoord gekregen. Ik heb de indruk als lastig te worden ervaren. Beroep bij de rechtbank is nog mogelijk tot 1 augustus a.s. Ik zou graag willen weten of het verstandig is om met de aangeboden ambtshalve verlaging in te stemmen of dat een beroep bij de rechtbank een betere oplossing is.
Juliëtte Zwinkels
Beste Maria,
U stelt twee vragen, namelijk of de vermindering van 16.000,00 Euro vanwege asbest en 41.000,00 Euro vanwege achterstallig onderhoud voldoende is ten opzicht van de vastgestelde waarde van 747.000,00 Euro. Dit is een vraag die ik zonder verdere informatie niet kan beantwoorden. Op zich is er niet veel tegen om beroep in te stellen. De griffierechten zijn laag en de rechtbank gaat goed in op de feiten. U kunt niet in de kosten veroordeeld worden. Veel Succes!
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Smets A
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2016-101442.html
Beste Mevrouw Zwinkels,
De Gemeente Heerlen heeft een soort “in de plaats stelling/cq ontheffing van eigenaars bevoegdheden”in het leven geroepen in de ijdele hoop de leegloop van de Stad in te dammen ( zie link). Het komt er in het kort op neer dat een eigenaar van een bedrijfspand ( in casu een gecombineerd woon/verhuur en winkelbedrijf)verplicht wordt de ( niet geexploiteerde/niet verhuurde)zakelijke ruimte te verhuren binnen een korte periode. Lukt dat niet dan moet dat verplicht gemeld worden aan de Gemeente . De Gemeente stelt dan een “invuller ” als huurder voor die de eigenaar van het pand ( in casu ik zelf) verplicht is aan te nemen aan de door de Gemeente voorgestelde verhuur prijs ( uiteraard laag ingezette verhuur prijs) tenzij ik alsnog met een beter alternatief kom. Meld ik niet dan krijg ik hoge boetes. Ook zal de Gemeente mij verplichten aan alle formaliteiten mbt de door de Gemeente voorgedragen huurder in te vullen zoals aanpassingen vluchtwegen etc etc, alles op mijn kosten.
Mijn vraag: a. Kan dit zo maar? Is het voldoende dat de Gemeente een verordening ( met als doel in feite een in de plaats stelling van de eigenaar van het onroerend goed/althans voor deze op te treden en daarbij geen risico te nemen, als het ware een gedeeltelijke onteigening)
b. Hoe deze inmenging in eigendomsrechten aan te vechten.
De eerste formulieren zijn al aangekomen bij de OZB gekende pand eigenaren!!Bij de Bestuursrechter denk ik weinig soelaas te vinden! Kan men zich tot de Kantonrechter/cq Burger rechter wenden om “v o o r h a n d s” dit besluit aan te vechten!
c. Met kans van slagen?
Juliëtte Zwinkels
Geachte heer/mevrouw Smets,
Ik vind de situatie die u beschrijft inderdaad een vreemde gang van zaken, waarbij u verplicht kunt worden om een huurder te accepteren, zonder dat er sprake van een “noodsituatie”.
U hebt mij de vraag gesteld of het mogelijk is beroep aan te tekenen tegen de verordening die dat mogelijk maakt. Een verordening is een algemeen verbindend voorschrift, waartegen geen beroep openstaat. Beroep is dus niet mogelijk.
De gemeente zal u aansporen om een huurder aan te nemen. Als u daar geen gehoor aangeeft, zal men u mogelijk een dwangsom opleggen. Daartegen kunt u wel bezwaar en beroep aantekenen. Er staat een volledige beroepsgang open bij de bestuursrechter. Om die reden kunt u niet naar de civiele rechter.
U kunt daarbij inderdaad een beroep doen op het eigendomsrecht en met name de bescherming van het eigendomsrecht in Europese Verdragen. Er zou sprake kunnen zijn van strijd met uw eigendomsrecht. Dit is beschermd in protocol nummer 1 bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en fundamentele vrijheden (EVRM). Op basis hiervan zou het opleggen van een verplichting om een huurder te accepteren kunnen worden aangevochten. Over uw kans van slagen kan ik zonder verdere informatie niet veel zeggen. Een dergelijk beroep is in ieder geval niet simpel. Het zou goed zijn om u met anderen te verenigen, omdat u gezamenlijk strijdt over hetzelfde principe.
Ik wens u veel succes!
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.
Ruiters G.H.J.
Geachte mevrouw,
Ik ben eigenaar van een pand (voormalig woonhuis bouwjaar 1916) dat de afgelopen 25 jaar gebruikt werd als bedrijfs(kantoor)pand. Dit was conform het ter plaatse geldende uitbreidingsplan (handelsdoeleinden waarbij bestaande woonbebouwing gedoogd werd. In 1974 werd een aanbouw als kantoor gerealiseerd (met bouwvergunning)deze had een huisnummer ..a maar was om onduidelijke redenen niet opgenomen in de BAG
In 2005 werd het hoofdpand tot rijksmonument verklaard.
In 2013 heeft de gemeente buiten mijn weten( ik woonde in het buitenland) een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Voor het pand is nu “wonen-wonen met zakelijke dienstverlening” vastgelegd. Het pand staat sinds 2009 tgv de economische crisis leeg. Van juni 2014 tot 2015 is het weer voor zakelijke doeleinden gebruikt ( huur) maar door de gemeente als in strijd met het bestaande bestemmingsplan verklaard. De huurder is derhalve vertrokken.
In 2015 heb ik verzocht om de aanbouw (kantoor) in de BAG op te nemen, waartoe de gemeente o.b.v. de wet uit 2009 verplicht schijnt te zijn. In het bestemmingsplan is het bouwvlak van deze aanbouw (kantoor opp. ca 100m2)niet opgenomen.
Leegstand sinds juli 2015.Het pand is gezien de moderne eisen eigenlijk niet meer geschikt als woning en heeft ook de infrastructuur (bekabeling/beveiliging etc.) als kantoor
De OZB slaat nu het geheel per 1 jan 2016 aan als niet woning. Ik heb hiertegen bezwaar aangetekend omdat het bestemmingsplan aangeeft Wonen. In de BAG staan beide gebouwen echter geregistreerd als bedrijfsruimte.
Ik kan momenteel niet aangeven welke gebruiksoogmerk ik als eigenaar heb. Ik tracht in deze tot nu toe tevergeefs in overleg te komen met de gemeente over hoe nu verder.
Wat is de positie voor de OZB. Twee aparte aanslagen op basis wonen of niet wonen.
Het feit dat er onduidelijkheid is over de gebruiksmogelijkheid maakt verhuur /verkoop eigenlijk onmogelijk. Hoe in zulke gevallen met de Waardebepaling voor OZB om te gaan?
Juliëtte Zwinkels
Beste G.H.J. Ruiters,
Uw vraag is, zoals u zelf al omschrijft, behoorlijk ingewikkeld. Helaas kan ik daar op deze manier niets over zeggen, ook omdat de samenhang tussen BAG en bestemmingsplan niet helemaal duidelijk is. U kunt eventueel een afspraak maken voor een kort advies gesprek op mijn kantoor. Hier zijn (beperkte) kosten aan verbonden.
Met vriendelijke groet,
Juliëtte Zwinkels
Advocaat
Wij hebben uw vraag beantwoord op basis van beperkte informatie, zodat wij niet alle omstandigheden hebben kunnen meewegen bij ons antwoord. Wij kunnen er dan ook niet voor instaan dat het antwoord in uw situatie volledig en correct is.