Het hof Den Haag heeft een uitspraak gedaan over de WOZ-waarde van een sportcomplex die van belang is voor alle sportverenigingen die onroerendezaakbelasting betalen. De uitspraak betreft een sportcomplex in Naaldwijk met handbal- en voetbalvelden. Volgens gemeente Westland is de WOZ-waarde van dit sportcomplex ruim € 1.100.000,00. Na beroep en in hoger beroep heeft het Hof de waarde vastgesteld op € 650.000,00, iets meer dan de helft. De argumenten zijn voor al het recreatie-onroerend goed van belang.
Gebouwgebonden grond
Bij de taxatie is een onderscheid gemaakt tussen gebouwgebonden grond en niet gebouwgebonden grond. Als gebouw gebonden grond wordt twee keer de werkelijk bebouwde oppervlakte aangehouden, conform de taxatierichtlijn sport van de VNG. Hierdoor wordt als oppervlak geen 1.000 m2, maar het dubbele aangehouden. Voor deze gebouwgebonden grond wordt een waarde van € 179,00 per meter exclusief BTW aangehouden. De niet gebouwgebonden grond wordt op € 6,00 per meter getaxeerd.
Waarde grond in sportparken
De inspecteur heeft bij de waardering vermeld dat grond in sportparken vrijwel nooit door de gemeente wordt verkocht, zodat nauwelijks vergelijkingsmateriaal aanwezig is. Op een locatie in de gemeente wordt echter grond in een sportpark verkocht voor € 50,00 per meter. De rechtbank overweegt dat, nu de grond elders binnen de gemeente voor € 50,00 wordt verkocht, en de inspecteur geen rekening heeft gehouden met de sportbestemming van de grond, de waarde van de grond op € 50,00 dient te worden gesteld in plaats van € 197,00. De rechtbank trekt voor alle gebouwgebonden grond in totaal € 329.000,00 af. Hierdoor komt de waarde op € 834.000,00.
De vereniging had allerlei andere bezwaren tegen de waardebepaling naar voren gebracht. Bijvoorbeeld dat onvoldoende aftrek was toegepast voor de slechte onderhoud situatie van de gebouwen en van de velden en het feit dat geen kunstgrasveld aanwezig was. De rechtbank wijst al deze bezwaren af. Door de andere waardering van de grondwaarde vindt toch een forse verlaging van de waarde plaats.
Hoger beroep bij het hof
De gemeente en de sportvereniging gaan beide in hoger beroep bij het Hof. Het Hof stelt de waarde vast op € 650.000,00. Zij past hiervoor drie redeneringen toe. In de eerste plaats meent het hof dat er geen grondslag is om het oppervlak van de gebouw gebonden grond met twee te vermenigvuldigen, zoals de taxatierichtlijn sport aangeeft. Het Hof hanteert de hogere waarde voor gebouwgebonden grond alleen voor het oppervlak grond dat daadwerkelijk met gebouwen bebouwd is, derhalve 1000 m2. In de tweede plaats vindt het hof dat er geen grondslag is om het sportcomplex te waarderen als commercieel onroerend goed, maar waardeert zij dit als niet commercieel onroerend goed tegen de benuttingswaarde voor de sportvereniging. Verder is volgens het hof onvoldoende rekening gehouden met de waardevermindering als gevolg van achterstallig onderhoud enzovoorts.
Niet commercieel onroerend goed
Het hof gaat in op de manier waarop de waarde van een niet commerciële zaak moet worden vastgesteld. Dit is niet de commerciële waarde in het economisch verkeer. De gecorrigeerde vervangingswaarde van een niet in commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak kan niet hoger zijn dan de benuttingswaarde, zijnde het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut heeft als de te waarderen zaak. Naar het oordeel van het hof wordt het sportcomplex niet in de commerciële sfeer geëxploiteerd; daarom kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger zijn dan de benuttingswaarde. Alleen van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak kan de bedrijfswaarde worden aangehouden, indien de waarde van de zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. De vereniging stelt zich bij de exploitatie van het complex niet het maximaal rendement ten doel, maar stelt zich het maatschappelijk belang van sportbeoefening en het voortbestaan van het complex ten doel.
Daarbij dient de gemeente het gehele complex als één geheel te beoordelen, en niet de grond en gebouwen apart. Naar het oordeel van het Hof heeft de gemeente bij deze beoordeling in onvoldoende mate rekening gehouden met
- de staat van onderhoud van het complex, onder meer bestaande in achterstallig onderhoud en functionele veroudering;
- de verminderde bespeelbaarheid van de voetbalvelden door het ontbreken van een kunstgrasveld; en
- de beperkende werking van het bestemmingsplan die slechts gebruik voor sport toestaat en ieder ander gebruik verbiedt.
Uiteindelijk bepaalt het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het complex in goede justitie op € 650.000,00. Dit is bijna de helft van het door de gemeente in eerste instantie getaxeerde bedrag, en bijna € 200.000,00 lager dan door de rechtbank bepaalde bedrag.
In dit geval heeft het voor de vereniging zeker nut gehad om bezwaar en vervolgens beroep en hoger beroep aan te tekenen tegen de bepaling van de WOZ-waarde. Dit lijkt ook voor andere sportverenigingen een goede aanleiding om de WOZ-waarde van hun sportcomplex dit jaar nog eens nauwkeurig te beoordelen. Bij de taxatie moet er rekening mee worden gehouden dat het om niet commercieel onroerend goed gaat, zodat alleen de benuttingswaarde gerekend mag worden. Dit heeft een zeer waardedrukkend effect op de taxatie.
