Bedrijfswoningen die al heel veel jaren door burgers bewoond worden vallen daardoor vaak onder overgangsrecht. Het overgangsrecht bepaalt dat gebruik dat in strijd is met het bestemmingsplan, mag worden voortgezet. In recente bestemmingsplannen geldt het overgangsrecht alleen voor gebruik dat eerder in overeenstemming met het bestemmingsplan was, dus legaal gebruik. Bestemmingsplannen van voor 1995 of ouder bepaalden vaak dat strijdig gebruik kon worden voortgezet, ook als het eerder niet legaal was. In nieuwere bestemmingsplannen is overgangsrecht zo geregeld dat het alleen geldt voor het gebruik wat eerder in overeenstemming was met het bestemmingsplan, maar door een nieuwe bestemming niet meer. Hierdoor kon het gebruiken van een pand in strijd met de bestemming door het oude overgangsrecht rechtmatig worden.
Bedrijfswoning
Overgangsrecht heeft echter maar een beperkte tijdsduur. In beginsel geldt het maar voor de duur van het bestemmingsplan waarin het overgangsrecht is opgenomen. De regel is dat maar één keer overgangsrecht kan worden opgenomen. Daarna moet de gemeente ofwel het afwijkende gebruik positief bestemmen ofwel toezeggen dat het pand in de komende 10 jaar zal worden onteigend. Een andere mogelijkheid is dat aan de eigenaar van de woning persoonsgebonden overgangsrecht wordt toegekend. Persoonsgebonden overgangsrecht geeft aan een met name genoemde persoon, bijvoorbeeld de huidige bewoner van een woning, het recht om dit te blijven gebruiken. Zodra deze persoon de woning verlaat of het pand niet langer gebruikt, vervalt het overgangsrecht. Hierdoor kan het gebruik door deze bewoner zonder problemen worden voortgezet. Nadeel is natuurlijk dat het pand nadien niet als woning verkocht kan worden, omdat de opvolgende bewoner geen gebruik kan maken van dat recht. Het afwijkende gebruik eindigt dan.
Sinds kort wordt ook de zogenoemde uitsterfregeling toegepast. In dat geval blijft het afwijkende gebruik toegestaan zolang als het afwijkende gebruik feitelijk plaatsvindt. Een uitsterfregeling kan bijvoorbeeld inhouden dat de woning als bedrijfswoning wordt bestemd, maar dat, in afwijking van het verbod van burgerbewoning, gebruik door een burger wordt toegestaan tot het moment dat de burgerbewoning eindigt. Beëindiging van het gebruik vindt plaats als de woning bijvoorbeeld door de eigenaar van het bijbehorende bedrijf bewoond gaat worden. Een dergelijk uitsterfregeling is niet persoonsgebonden en biedt meer zekerheid voor de bewoners. Bovendien betekent dit dat de woning zijn waarde als burgerwoning behoudt.
De Raad van State heeft in een uitspraak van 26 februari 2014 met nummer 201306674/1/R4 bepaald dat de eigenaren van een bedrijfswoning, die deze al heel lang als burger bewoonden, er recht op hadden dat het persoonsgebonden overgangsrecht werd omgezet in een uitsterfregeling. De gemeente had hiertegen bezwaar, omdat het als burger bewonen van een woning op een bedrijfsterrein nadelig kon zijn voor de omliggende bedrijven. Hun milieucategorie zou in gevaar kunnen komen. Om die reden had de gemeente uitsluitend een persoonsgebonden overgangsrecht toegekend, er van uitgaande dat die eerder tot beëindiging van de bewoning door een burger zou leiden. De Raad van State erkende dit bezwaar, maar stapte er overheen. Volgens de Raad zijn de ruimtelijke effecten van het persoonsgebonden overgangsrecht en de uitsterfregeling op dit moment hetzelfde. Ook vond de Raad dat het voor de bewoners nadeliger zou zijn als de woning onder persoonsgebonden overgangsrecht zou vallen, omdat te verwachten was dat er vanuit de bedrijven op het bedrijventerrein geen vraag naar de woning zou ontstaan.
Conclusie
De Raad van State kent in deze uitspraak belang toe aan de belangen van de eigenaren om de woning op enig moment te kunnen verkopen aan een geïnteresseerde partij. Dit heb ik niet eerder in een uitspraak aangetroffen. Ook gemeenten moeten zich er dus om bekommeren dat een bestemming de mogelijkheid tot verkoop niet onmogelijk maakt. Deze uitspraak betrof wel een bijzonder geval, waarin een beroep op overgangsrecht mogelijk was. Een beroep op overgangsrecht is alleen mogelijk als het gebruik dat nu in strijd was met het bestemmingsplan eerder legaal was, of als het gebruik op enig moment onder het “ruime” overgangsrecht viel. Alleen in die gevallen moet worden beoordeeld of in plaats van het persoonlijk overgangsrecht eventueel de uitsterfregeling moet worden toegepast. Voor iedereen die nu onder overgangsrecht valt, is dit een aandachtspunt als er een nieuw bestemmingsplan komt.
