“Transformeer langdurig leegstaande winkelpanden naar woningen”. Dat stelt Gert-Jan Slob, directeur Onderzoek bij Locatus, in gesprek met Vastgoedmarkt.nl naar aanleiding van onderzoek naar leegstand van grote winkelpanden. Aangezien de horeca het zwaar heeft, net als de detailhandel, ligt de ontwikkeling naar woningen volgens hem het meest voor de hand. Dat geldt zeker ook voor kleinere winkels, voeg ik er gelijk aan toe.
Volgens onderzoek van de Retailagenda zal 10 tot 30% van de non-food winkels verdwijnen. Door deze crisis komen ook veel meer kleine winkelpanden leeg te staan. Winkelpanden waar eerder een boekhandel of schoenenwinkel zat, en die nu niet meer verhuurd kunnen worden. Het wordt langzamerhand voor pandeigenaren lucratiever om een pand om te zetten naar een woning, dan om het nog langer leeg te laten staan. Dergelijke panden hebben een betere toekomst als woonpand met een of meer woningen.
Tegen welke juridische problemen loopt je op bij de herontwikkeling van kleinere winkelpanden naar een of meer woningen? Afwijken van het bestemmingsplan, de gemeente overtuigen en de regels voor parkeerruimte oprekken: zo doe je dat.
Zo wijk je af van het bestemmingsplan
Winkels hebben hebben vaak de bestemming “Centrum” of “Gemengd”. Die bestemming staat wonen niet toe, althans niet op de begane grond. Als de bestemming “Detailhandel” geldt, meestal in grootschalige winkelcomplexen, dan is wonen meestal helemaal niet toegestaan. Hierdoor moet worden afgeweken van de bestemming. Het is mogelijk om met een kruimelvergunning toestemming te krijgen om een winkelpand te gebruiken voor wonen. Op grond van die kruimelvergunning kan ook voor alle benodigde verbouwingen vergunning worden verleend. Deze vergunning kan snel worden verleend, en is veel minder ingrijpend dan het vaststellen van een volledig (postzegel) bestemmingsplan.
Zo overtuig je de gemeente van je plan
Het is een bevoegdheid van de gemeente om een vergunning te verlenen voor ander gebruik, en geen verplichting. Gemeenten hebben daarin beleidsvrijheid. Het is dus zaak om een duidelijke motivering van de wijziging van het gebruik te geven. Wij zien dat gemeenten langzaam afstappen van het idee dat alle winkels in het “kernwinkelgebied” altijd behouden moeten blijven. Langdurige winkelleegstand wordt ook door de eigen inwoners als armoedig ervaren. Ook vóór corona was er al het beeld dat stenen winkels zouden afnemen als gevolg van het belangrijker worden van online winkels.
Gemeenten zetten vaak niet in op volledige transformatie van winkelgebieden, maar op (verdere) concentratie daarvan. De kansen zitten dus voornamelijk aan de randen van de winkelgebieden, of in de aanloopstraten daar naartoe. Soms is al in een detailhandelsvisie of ander beleid vastgelegd dat in bepaalde straten herontwikkeling van woningen kan plaatsvinden. Dan kun je daar een beroep op doen. Ook is het goed om naar de omgeving te kijken. Past hier een woning? Vaak kan wel worden gemotiveerd dat dat zo is. Meer woningen in het centrumgebied dragen bovendien bij aan de levendigheid daarvan. En uiteindelijk is een bewoonde woning beter dan een leegstaande winkels. Gemeenten gaan daar nu vaker in mee.
Zo rek je de parkeerregels op
Parkeerruimte was altijd een groot struikelblok. De parkeernorm per woning is in het algemeen hoog, en het toevoegen van enkele woningen vraagt vaak meer parkeerruimte dan een winkel. Je begint met het nagaan of zich een historisch parkeertekort voordoet. Als er dan een tekort aan parkeerplaatsen overblijft, zijn veel gemeenten inmiddels vaker bereid om de parkeernorm in het centrum wat ruimhartiger toe te passen, omdat de transformatie anders niet mogelijk is. Het is immers meestal niet mogelijk om extra parkeerruimte in de kern te creëren. Soms werkt een aanbod om deelauto’s of deelfietsen aan te bieden. Het centrum is meestal ook een knooppunt voor openbaar vervoer, zodat dat in ieder geval voldoende beschikbaar is.
Herontwikkeling van winkels naar woningen, zo doe je dat dus
Zoals blijkt uit dit artikel, is de herontwikkeling van winkels naar woningen door allerlei ontwikkelingen in de samenleving wat makkelijker geworden. De belangrijkste veranderingen zijn hiervoor beschreven. Mocht je toch tegen problemen aanlopen, of wil je de wijziging naar woning vanaf het begin professioneel aanpakken, dan zijn wij je graag van dienst.
