Het Besluit omgevingsrecht (Bor) is gewijzigd per 1 november jl. Het Besluit is gericht op het wegnemen van een aantal knelpunten binnen het omgevingsrecht, omdat alle vergunningprocedures om te gaan bouwen naar algemene mening te lang duren. De wijzigingen betreffen onder andere een uitbreiding van het vergunningvrij bouwen. Voor de ontwikkeling van nieuwe bouwprojecten is echter vooral de uitbreiding van de kruimellijst van belang.
In de kruimellijst zijn categorieën bouwprojecten opgenomen waarvoor de korte procedure om af te wijken van het bestemmingsplan van toepassing is. Als de kruimellijst van toepassing is, wordt binnen 8 weken een vergunning verleend om af te wijken van het bestemmingsplan. Van de 11 categorieën die in de kruimellijst zijn opgenomen, zijn er 3 die voor meerdere bouwprojecten een enorme versnelling kunnen betekenen. Deze drie categorieën bouwprojecten worden hierna kort toegelicht.
Toepassing van de kruimelregeling kan een enorme besparing van (procedure)tijd en van kosten betekenen. Een cliënte wilde een voormalig kruisgebouw met maatschappelijke bestemming wijzigen in een woning. Gemeente Tilburg had haar al bericht dat zij moest rekenen op een procedure tot bestemmingswijziging die ten minste een half jaar zou duren en die ongeveer € 10.000,00 zou gaan kosten. De wijziging van het gebruik van een pand (in dit geval van de bestemming maatschappelijk naar de bestemming woning) is echter een categorie die is opgenomen in de kruimellijst. Hier heeft zij de gemeente op gewezen. De gemeente heeft inmiddels schriftelijk bevestigd dat als zij na 1 november a.s. de vergunningaanvraag om af te wijken van het bestemmingsplan indient, zij hiervoor binnen acht weken vergunning krijgt. De legeskosten daarvoor bedragen € 210,00 in plaats van € 10.000,00!
De nieuwe mogelijkheden zijn:
1. Nieuwbouw van een gebouw bij een hoofdgebouw of uitbreiding van het hoofdgebouw.
2. Het veranderen van het gebruik van een bestaand gebouw, bijvoorbeeld van kantoor naar woningen of andersom.
3. Tijdelijk gebruik of een tijdelijk bouwwerk voor een termijn van ten hoogste 10 jaar.
Ad 1 Nieuwbouw van een gebouw bij een hoofdgebouw
Op de kruimellijst is opgenomen de bouw van een bijbehorend bouwwerk bij een hoofdgebouw. Bij een bedrijfsgebouw kan het dan gaan om een parkeergarage. Bij een winkelcentrum kan het gaan om een verkapping om mensen daar de winkel toe te leiden, een parkeergarage of ander bouwwerk dat wordt gebruikt voor dezelfde bestemming. Ondanks de term “kruimelgeval” behoeft het zeker niet om een klein bouwwerk te gaan. Zo is met toepassing van de kruimelregeling bij het vliegveld Eindhoven een meerlaagse parkeergarage gebouwd.
Ook bij een uitbreiding van het hoofdgebouw is een bijbehorend bouwwerk. Deze regeling is derhalve in veel gevallen toepasbaar. In de praktijk moet de gemeente er nog aan wennen. Het is echter zeker de moeite waard om te bezien of een bouwwerk dat in strijd is met het bestemmingsplan als een bijbehorend bouwwerk is aan te merken en dus onder de kruimelregeling valt.
Ad 2 Wijziging van het gebruik van een bestaand gebouw
Op grond van deze mogelijkheid kan aan een gebouw en het daarbij aansluitende terrein een geheel nieuwe bestemming worden gegeven. Deze mogelijkheid bestond voorheen ook al. Nieuw is echter dat het gebouw nu ook voor woningen bestemd kan worden. De achtergrond hiervan is dat men het makkelijker wil maken om van een leegstaand kantoor een wooncomplex te maken, om zo de kantorenleegstand te lijf te gaan. Maar ook de wijziging van een winkelpand naar een kinderdagverblijf of een bedrijfspand naar wonen is mogelijk.
Aan de toepassing zijn wel twee voorwaarden gesteld. Het moet gaan om een gebouw binnen de bebouwde kom. Voorts mogen er bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd om de nieuwe bestemming mogelijk te maken, maar deze mogen het bebouwde oppervlak of het bouwvolume van het gebouw niet vergroten. Voorheen was het voorschrift dat alleen inpandige verbouwingen mochten plaatsvinden. Dit werd zo uitgelegd, dat de gevels niet mochten worden aangepast. Nu is vastgelegd dat dit wel is toegestaan, als het gebouw zelf maar niet vergroot wordt. Hierdoor is deze mogelijkheid in meer gevallen dan voorheen van toepassing.
Ad 3 Tijdelijk gebruik of een tijdelijk bouwwerk
Het nieuwe Bor biedt voor het eerst de mogelijkheid om tijdelijk af te wijken van de bestemming middels de korte vergunningsprocedure. Het gaat zowel om ander gebruik of verbouwing van een bestaand gebouw als om nieuwbouw. Ook deze regeling is bedoeld om leegstaande panden sneller weer in gebruik te nemen. Het volgen van de korte procedure voor tijdelijk gebruik is helemaal nieuw. Voorheen diende hiervoor de lange procedure gevolgd te worden. Ook de maximale termijn van de afwijking is nieuw: 10 in plaats van 5 jaar.
Aan de omvang van de bouw of verbouw of van het gebouw worden geen voorwaarden gesteld. In het nieuwe Bor vervalt ook de voorwaarde dat sprake moet zijn van een tijdelijke behoefte, wil een tijdelijke vergunning afgegeven kunnen worden. Ook voor een activiteit die voorziet in een permanente behoefte, bijvoorbeeld ouderenhuisvesting of de bouw van een bedrijfspand, kan een tijdelijke omgevingsvergunning worden verleend. Waar het om gaat is dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk moet zijn dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd.
Deze drie mogelijkheden zullen in de toekomst veel vaker worden toegepast. De verschillende activiteiten kunnen ook in combinatie met elkaar worden uitgevoerd, waarbij via de korte procedure een omgevingsvergunning voor alle activiteiten wordt verleend. Dat kan een enorme versnelling van bouwprojecten betekenen.
Mocht u nog een vraag hebben naar aanleiding van deze blog, dan kunt u deze stellen bij reacties onder deze blog!
