Als een pand wordt uitgebreid met behulp van de kruimelregeling, kan de uitbreiding alleen plaatsvinden als die is aan te merken als bijbehorend bouwwerk. Een voorstelbare vraag is of ook een hele nieuwe woning als bijbehorend bouwwerk kan worden aangemerkt, en zo ja onder welke voorwaarden dit mogelijk is.
Bijbehorend bouwwerk
Een bijbehorend bouwwerk is ofwel een uitbreiding van een hoofdgebouw ofwel een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Met andere woorden: een uitbreiding van het hoofdgebouw of een ander bouwwerk dat functioneel verbonden is met het hoofdgebouw. Om een nieuwe woning te realiseren als bijbehorend bouwwerk, moet de woning ten opzichte van het hele bouwwerk zijn aan te merken als uitbreiding van het hoofdgebouw, of als functioneel verbonden met het hoofdgebouw.
In december 2018 deed de Afdeling een uitspraak waarin een bouwplan met behulp van de kruimelregeling werd uitgebreid met een tweetal woningen. Het totale bouwplan voorzag in nieuwbouw van een kantoor op de begane grond, met daarop twee bouwlagen met in iedere bouwlaag 2 woningen. De bovenste bouwlaag was in het bestemmingsplan niet toegestaan, dus werd er met behulp van de kruimelregeling van het bestemmingsplan afgeweken. De twee woningen in de derde bouwlaag werden als bijbehorend bouwwerk in het bouwplan ingetekend.
Woning in bijbehorend bouwwerk
De Afdeling merkte de twee woningen in de uitspraak aan als bijbehorend bouwwerk, waardoor de woningen in principe met behulp van de kruimelregeling konden worden gerealiseerd. Wat opvalt aan het bouwplan, is dat er een feitelijke verdubbeling van het aantal woningen plaatsvindt door toepassing van de kruimelregeling. Al bij een klein gebouw met twee woningen en een kantoor, kan een aantal nieuwe woningen als bijbehorend bouwwerk worden aangemerkt. Daarbij zal waarschijnlijk doorslaggevend zijn geweest dat de 2 woningen binnen één gebouw en op de verdieping werden gerealiseerd, en dus tezamen tot het hoofdgebouw behoorden.
Toename van het aantal woningen
Door appelanten werd aangevoerd dat door toepassing van de kruimelregeling het aantal woningen toe zou nemen. Het is in het Bor in principe niet toegestaan dat door toepassing van de kruimelregeling het aantal woningen toeneemt. Volgens de Afdeling moet bij de beoordeling of het aantal woningen toeneemt niet naar de feitelijke situatie gekeken worden, maar moet gekeken worden naar de maximale planologische mogelijkheden.
In het bestemmingsplan was geen maximaal aantal wooneenheden opgenomen. Echter, uit de bouwvoorschriften vloeide voort dat op het perceel maximaal 4 woningen gerealiseerd konden worden. Het bouwplan voorzag in de realisatie van deze 4 woningen, waardoor volgens de Afdeling het aantal woningen niet toenam. Hierdoor was de kruimelregeling niet nodig om een uitbreiding van het aantal woningen te verkrijgen.
Conclusie
Een geheel nieuwe woning kan onder voorwaarden dus worden aangemerkt als bijbehorend bouwwerk. Deze situatie zal zich in principe enkel voordoen als binnen één hoofdgebouw zich al verschillende wooneenheden bevinden. Bij het realiseren van een woning als bijbehorend bouwwerk moet echter wel rekening gehouden worden dat het bestemmingsplan ook de extra woning toestaat.
In de praktijk is van deze mogelijkheid tot op heden enkel gebruik gemaakt bij volledige nieuwbouw. Bij nieuwbouw moet een bijbehorend bouwwerk echter aan dezelfde voorwaarden voldoen als bij uitbouw van een bestaand pand. Dit betekent dat als het bestemmingsplan een extra wooneenheid toestaat, ook bij bestaande panden een woning zou kunnen worden toegevoegd als bijbehorend bouwwerk.
Benieuwd of er mogelijkheden bestaan om uw plannen met behulp van de kruimelregeling te realiseren? Wij zoeken het voor u uit!
Bekijk de mogelijkheden op de website van Bestemmingsplanbezwaar
Advocatenkantoor Zwinkels stelt haar blogs zorgvuldig samen op basis van de op dat moment geldende regelgeving. Onze blogs kunnen door de actualiteit worden achterhaald en hebben een algemeen karakter waardoor zij niet als juridisch advies kunnen worden beschouwd.
