Het gebeurt regelmatig: u heeft enkele jaren geleden uw woning aangekocht en krijgt plots een brief van de gemeente op de mat. Er wordt een last onder dwangsom opgelegd, omdat u een illegaal bouwwerk bij uw woning heeft staan. Mogelijk was u er niet eens van op de hoogte dat niet voor alle bouwwerken een vergunning was verleend. Wat kunt u hiertegen doen.
Sinds 1 april 2007 is er naast het verbod om zonder vergunning een bouwwerk te bouwen, ook een verbod in het leven geroepen om illegaal gebouwde bouwwerken in stand te laten. Dat betekent dat als u een illegale situatie kunt beëindigen door het bouwwerk af te breken, zelfs als u het bouwwerk zelf niet heeft gebouwd of laten bouwen, u verplicht kan worden om het bouwwerk af te breken. Als koper heeft u namelijk een onderzoeksplicht bij de aankoop van een woning, waardoor u zich er niet op kunt beroepen dat u niet wist dat bouwwerken geen vergunning hebben.
Uiteraard is dat erg vervelend, want nu moet u na de aankoop van een woning wellicht veel extra kosten maken om bepaalde bouwwerken af te breken, terwijl u de bouwwerken ook in gebruik hebt genomen. Toch mogen gemeenten niet altijd handhavend optreden tegen illegaal gebouwde bouwwerken.
Beginselplicht tot handhaven
Het algemene uitgangspunt is dat voor ieder bouwwerk dat gebouwd wordt, in ieder geval een vergunning voor de activiteit bouwen nodig is. Als een bouwwerk gebouwd wordt zonder dat daarvoor de nodige vergunning is verleend, is een gemeente in principe verplicht om daartegen handhavend op te treden. Dit betekent dat de gemeente u onder straffe van een last onder dwangsom kan verplichten het illegaal gebouwde bouwwerk weer af te breken.
Op de beginselplicht tot handhaven bestaan 2 uitzonderingen. Allereerst als er concreet zicht op legalisatie is, bijvoorbeeld omdat het bestemmingsplan de bouw van het bouwwerk toestaat. Als tweede als handhaving zodanig bezwarend is dat het onevenredig is in verhouding tot de met handhaving gediende belangen. Van dat tweede is doorgaans niet snel sprake.
Bouwwerk zonder vergunning aangekocht
Zoals hiervoor genoemd is er sinds 1 april 2007 ook het verbod bij gekomen om een illegaal gebouwd bouwwerk in stand te houden. Dat betekent dat als u een bouwwerk zonder vergunning aankoopt, de gemeente van u kan eisen dat u het afbreekt. In 2007 ontstonden er daardoor ook plots erg veel illegale situaties, vanwege deze nieuwe bepaling.
Toen gemeenten dwangsommen gingen opleggen tegen situaties van vóór 2007 heeft de Afdeling geoordeeld dat het in strijd met de rechtszekerheid zou zijn als alle bestaande situaties plots illegaal zouden worden. Sindsdien is er een vaste lijn van jurisprudentie, dat geen last onder dwangsom kan worden opgelegd tegen het in stand houden van een bouwwerk van voor 1 april 2007, tenzij de huidige eigenaar het illegale bouwwerk na die datum in zijn eigendom heeft gekregen.
Overigens is het wel mogelijk dat de gemeente het bouwwerk zelf laat afbreken, door middel van een last onder bestuursdwang. Zij kan in dat geval echter niet de kosten op u verhalen.
Niet altijd wordt een last onder dwangsom terecht opgelegd, zoals ook wel blijkt uit alle gevallen waarin gemeenten tevergeefs probeerden een last onder dwangsom op te leggen tegen situaties van voor 2007. Controleer daarom altijd goed of een last terecht is opgelegd! Een controle door een gespecialiseerd jurist kan daarbij zorgen dat u de bestaande situatie in stand mag laten. Bent u verwikkeld geraakt in een handhavingsprocedure met de gemeente? Wij staan u graag bij!
Bekijk de mogelijkheden op de website van Jurable
Advocatenkantoor Zwinkels stelt haar blogs zorgvuldig samen op basis van de op dat moment geldende regelgeving. Onze blogs kunnen door de actualiteit worden achterhaald en hebben een algemeen karakter waardoor zij niet als juridisch advies kunnen worden beschouwd.
