Soms past een gebouw alleen binnen het bouwvolume dat in het bestemmingsplan is toegestaan, als bepaalde delen vergunningvrij worden gebouwd. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een woning die inclusief aanbouwen als een serre en bijkeuken een groter volume heeft dan in het bestemmingsplan is toegestaan. De vergunningvrije delen blijven immers buiten de berekening van het bouwvolume dat in het bestemmingsplan is toegestaan. Ook kan het aantrekkelijk zijn om bepaalde delen van het bouwwerk als vergunningvrij aan te merken, omdat voor die delen geen leges betaald hoeven worden. Onder bepaalde voorwaarden mogen vergunningvrije delen in een bouwvergunning worden opgenomen. In deze blog leest u welke voorwaarden dat zijn.
Splitsen bouwvergunning
De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft meerdere malen bevestigd dat het splitsen van een bouwvergunning in principe is toegestaan. Daarvoor moet wel aan bepaalde voorwaarden zijn voldaan. Splitsing is alleen toegestaan als het vergunningvrije bouwwerk zowel in functioneel als in bouwkundig opzicht van het hoofdgebouw onderscheiden kan worden.
Om aan de gestelde voorwaarden te voldoen moeten de vergunningplichtige en vergunningvrije delen dus in principe bouwkundig los van elkaar uitgevoerd kunnen worden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een serre die als losse aanbouw aan een woning wordt gebouwd. Die serre kan als bouwkundig te splitsen onderdeel worden beschouwd, omdat hij ook weggelaten kan worden. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld een bijkeuken of studeerkamer die achter de woning wordt aangebouwd.
Ook mag het vergunningvrije deel in principe niet gebruikt worden voor een primaire woonfunctie, omdat de delen anders niet functioneel gesplitst kunnen worden. Het mag bijvoorbeeld geen uitbreiding van de woonkamer zijn, of ruimtes zoals de badkamer of keuken bevatten. De delen moeten functioneel ondergeschikt zijn aan de woning. Gedacht kan worden aan een studeerkamer of ateliér.
Voldoende duidelijk
Uit recente uitspraken uit 2017 en 2018 blijkt dat in de bouwtekening die hoort bij de aanvraag ook voldoende duidelijk moet zijn aangegeven welke delen vergunningvrij zijn. Op de tekening moet dan worden aangegeven welke delen van het gebouw niet bij de aanvraag betrokken dienen te worden. Bij het indienen van de aanvraag, dient de aanvrager zelf aan te geven welke delen vergunningvrij zijn. Gemeenten hebben achteraf niet meer de vrijheid om zelf delen als vergunningvrij aan te merken. Het is dus belangrijk om hier van te voren goed over na te denken, omdat het door de gemeente niet kan worden gerepareerd.
Voldoende duidelijk welke delen vergunningvrij zijn, is bijvoorbeeld het met rood arceren van de vergunningvrije delen, als daarbij ook in de tekening aangegeven wordt dat de rood gearceerde delen niet bij de aanvraag horen.
Voordelen van splitsen
Het opnemen van vergunningvrije delen in de vergunningaanvraag kent een aantal voordelen ten opzichte van het vergunnen van het gehele bouwwerk. Hieronder een aantal van de voordelen:
- Legeskosten worden meestal berekend aan de hand van de bouwkosten van een gebouw. Voor de vergunningvrije delen hoeven geen legeskosten betaald te worden. U moet dan zelf wel het bedrag aangeven voor het bouwen van het hoofdgebouw zónder de aanbouwen;
- U kunt een grotere woning realiseren dan het bestemmingsplan toestaat. Dit is zeker een groot voordeel in het geval het bestemmingsplan slechts een kleine woning toestaat. Maar ook als het bestemmingsplan een grotere woning toestaat, kunt u uw eigen redenen hebben om de woning te willen uitbreiden, en;
- Tegen de vergunningvrije delen kan geen bezwaar worden gemaakt door omwonenden.
Uitbreiding van de mogelijkheden in de praktijk
Sommige gemeenten staan oogluikend toe dat in de vergunningvrije delen ook verplichte bouwdelen geplaatst worden, zoals de keuken bij een woning. De gemeenten die deze werkwijze hanteren, berekenen in dat geval vaak wel legeskosten voor de vergunningvrije delen. Dit is enerzijds een financieel nadeel. Hierdoor worden uw bouwmogelijkheden echter wel aanzienlijk uitgebreid, wat natuurlijk een voordeel kan zijn. Het is dus een goed idee om vooraf na te gaan of uw gemeente deze mogelijkheid biedt.
Vergunningvrij bouwen
Vanzelfsprekend moet ook aan de overige voorwaarden voor vergunningvrij bouwen zijn voldaan. Zo mag een aanbouw niet meer dan 4 meter diep zijn, en is het maximale volume afhankelijk van het oppervlak van het bebouwingsgebied. Welke voorwaarden er gesteld worden aan vergunningvrij bouwen kunt u in deze blog lezen.
Conclusie
Als een bouwwerk in functioneel en bouwkundig opzicht in meer delen gesplitst kan worden, is het mogelijk om een vergunningaanvraag te splitsen in een vergunningplichtig en een vergunningvrij deel. De aanvrager moet in dat geval op de bouwtekening voldoende duidelijk aangeven dat de vergunningvrije delen niet bij de aanvraag horen. Hoewel de mogelijkheid tot splitsen bestaat, moet goed aangetoond kunnen worden dat de delen daadwerkelijk gesplitst kunnen worden. Per geval zal gekeken moeten worden of het handig is om gebruik van deze mogelijkheid te maken.
Wilt u onze hulp bij het opstellen van een vergunningaanvraag?
Bekijk de mogelijkheden op de website van Bestemmingsplanbezwaar
Advocatenkantoor Zwinkels stelt haar blogs zorgvuldig samen op basis van de op dat moment geldende regelgeving. Onze blogs kunnen door de actualiteit worden achterhaald en hebben een algemeen karakter waardoor zij niet als juridisch advies kunnen worden beschouwd.
